從改善供求關系入手 抑制房價不妨亮出三大利器
焦點房地產網 hrb.focus.cn 2006年11月28日08:44 中華工商時報
張偉娜
[熱點關注] 行賄-房價不公開商業秘密 成本該不該公開
[業主論壇] 別有了房子丟了生活 　房價真的降了嗎?
[地產八卦] 溫馨浪漫粉色小屋/圖　經典客廳裝修/圖
[地方動態] 物價局公開經適房成本 煤價下降熱費上漲?


近來，房地產投資過熱現象有所緩解，但房價過高問題還是尤為突出，消費者期待的房價回落并沒有出現。今年由于國家相關政策的出臺，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%。專家指出，房地產價格上漲過快主要源于市場供求關系失衡。國家應繼續采取調控措施，在保障市場穩定的前提下，從改善供求關系入手，著力解決房價過高問題。

經適房土地供應不低于70%


國家為了保證中低價位、中小套型普通商品房的供應量，在今年5月出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中推出一項有力措施，規定中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用房)和廉租住房的年度土地供應量，不得低于居住用地供應總量的70%；同時，繼續停止別墅類項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應。


專家建議，各級地方政府在制訂土地開發供應計劃時，應充分保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，避免在這一塊土地供應上不增反降。


目前，我國房地產市場的最大問題是，供應結構與需求結構不對應。


我國的住房需求主體都是中低收入的普通居民家庭，住宅供給理應以大眾化需求為主。但據統計，我國250個地級以上城市中，70%還沒有完全實施廉租住房制度，保障面不到4%；經濟適用房開發投資出現負增長，目前只占商品住宅總投資的5%。相關人士指出，只有加大經濟適用房的投入量，才能有效改善我國房地產市場供應的結構性矛盾，起到平抑房價的作用。


二、三級市場發展加快


國家在加快發展住房二、三級市場時，專家建議應采取有針對性的政策措施，如建立優化的稅收體系，以減少交易環節，降低交易費用；制定嚴格而切實有效的房地產中介行業市場準入制度；健全住房交易市場法律法規，促進住房交易形成健康有序的流通秩序等。同時，國家還應重視實施“差價換房”“分期付款售房”、“租賃住房”、“預先訂房”、“流通現房”等多種銷售方式，從而實現我國房地產市場的供求平衡。


業內人士透露，目前歐美國家房地產交易量的80%左右集中在二手房上，每年約有5%的存量房進入住房二級市場，而我國住房二級市場的交易量卻明顯偏低。如北京，今年二手房的預期交易量為10萬套，這與北京市3億平方米的存量相比極不相稱。如果住房二級市場得到充分發展，北京每年將有1500萬平方米、約25萬套二手房進入市場，再加上房屋租賃市場，必將大大緩解住房供給的壓力，有利于穩定住房價格。


對于房價，人們勢必聯想到價格如漲勢仍然不降，那么新一輪調控措施將有可能出臺，相繼新的信貸調控政策也會有新的動向。建設銀行有關負責人表示，今后建行將更加注重對房地產市場趨勢的分析和判斷，在風險可控的前提下，加快發展房地產業務。一方面，繼續向住宅市場要份額、要效益，加大住宅信貸投入在開發貸款中的占比；同時，實行差別化服務，今年新增房地產開發貸款將主要投向經營管理水平高、資產質量好的分行和住房市場發展良好的重點城市。


中國銀監會負責人則表示，今后將嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行將按照審慎經營的原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。另外，為抑制房價過快上漲，監管部門還將視情況有區別地適度調整住房消費信貸政策。


征稅重心應轉向保有


專家建議，房地產調控政策必須圍繞供給和需求兩方面進行，在調控需求方面應將房地產稅征收的重心從交易環節轉向保有環節。


為了抑制房地產投機需求，國家應考慮在房地產保有環節統一征收物業稅，按房地產的面積每年付稅；同時，征收房地產轉手交易時的資本獲益稅，使房地產漲價收益的一大部分回饋給社會。國家還應在房地產開發環節適當征收消費稅，現階段可只限于別墅、高級公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機需求和過度消費行為國家在征收消費稅時應確定一個上限，如人均20平方米可以不征收稅，超過這個上限則按累進制征稅。


據了解，房地產價格持續攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。通常情況下，供給快速增長，空置面積又很大，房地產價格不應該持續上漲。有關專家指出，之所以出現這種異常現象，主要是房地產投機性需求造成的。我國現在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。