近日，在全國(guó)房?jī)r(jià)下降的呼聲中，與樓市緊密相關(guān)的土地市場(chǎng)愈發(fā)趨冷。不少一線城市土地拍賣(mài)出現(xiàn)大量地塊被延期、底價(jià)成交甚至流拍現(xiàn)象。這一類(lèi)似2008年金融危機(jī)下的局面，能否成就樓市“拐點(diǎn)”？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。
底價(jià)成交、延期拍賣(mài)成土地市場(chǎng)通病
房地產(chǎn)市場(chǎng)的“銀十”季節(jié)，底價(jià)成交成了許多城市土地拍賣(mài)的主旋律。10月31日冷靜收?qǐng)龅奈錆h市第12次土地拍賣(mài)會(huì)是該市10月份唯一的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)，12宗土地中，10宗以底價(jià)成交，僅2宗進(jìn)入競(jìng)拍，但溢價(jià)率都很低。
據(jù)武漢土地部門(mén)統(tǒng)計(jì)，此次拍賣(mài)會(huì)成交土地面積和出讓金環(huán)比同比均有大幅下滑。其中，成交土地總面積約692.2畝，環(huán)比下滑27.3%，同比下滑50.6%；土地出讓金收入近14.14億元，環(huán)比下滑約13.5%，同比下滑45.0%。
而在今年9月拍賣(mài)會(huì)上推出的32宗土地，竟無(wú)一競(jìng)價(jià)，甚至出現(xiàn)3宗流拍。8月土地拍賣(mài)會(huì)推出的18宗地塊，僅2宗競(jìng)價(jià)，其余全部底價(jià)成交。
大量地塊延期已成為許多城市土地市場(chǎng)的“常態(tài)”。在南京、上海、北京、廣州等地一線城市表現(xiàn)較為突出。
北京土地市場(chǎng)10月份也表現(xiàn)平平。土地成交面積125.78萬(wàn)平方米，相比9月份成交173.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23.54%。而且住宅地塊僅成交1例，創(chuàng)造了4月份以來(lái)新低。在成交價(jià)方面，總成交金額27.78億元人民幣，環(huán)比下降78.87%。
11月3日，北京市成交了3宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中2宗土地以底價(jià)成交，如北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)一項(xiàng)目掛牌起始價(jià)是15.3億元，結(jié)果國(guó)奧控股股份有限公司和北京正華致遠(yuǎn)房地產(chǎn)投資有限公司聯(lián)合體是唯一的報(bào)價(jià)單位，并以底價(jià)一口價(jià)奪得這一項(xiàng)目。
武漢此次拍賣(mài)會(huì)上就有9宗地塊集體延期。武漢市國(guó)土局9月28日發(fā)布公告，計(jì)劃出讓21宗地塊，揭牌時(shí)間為10月28日。隨后，又接連兩次發(fā)布補(bǔ)充公告調(diào)整揭牌時(shí)間，并將其中9宗地塊出讓時(shí)間延期。據(jù)了解，已確定推遲至12月1日拍賣(mài)的5宗地塊中，有4宗為優(yōu)質(zhì)地塊，地段優(yōu)良，土地規(guī)模大。
北京土地市場(chǎng)也面臨著同樣的問(wèn)題。從4月份北京市順義區(qū)多宗土地流拍開(kāi)始，最近幾個(gè)月來(lái)北京持續(xù)有地塊出現(xiàn)流拍，其中10月份北京市又有多宗地塊無(wú)人問(wèn)津。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這些地塊將會(huì)延后上市。
開(kāi)發(fā)商囊中羞澀初現(xiàn)謹(jǐn)慎姿態(tài)
業(yè)內(nèi)人士介紹，接近一半的地塊集體延期，這在武漢土地市場(chǎng)上非常罕見(jiàn)，但與2008年的情形非常相似。據(jù)武漢億房網(wǎng)研究中心資料記載，2008年第3號(hào)公告原計(jì)劃出讓9宗地，結(jié)果4宗地延期；2008年第4號(hào)公告原計(jì)劃出讓8宗地，結(jié)果也有4宗地延期。
億房網(wǎng)研究中心研究員謝添分析認(rèn)為，多宗地塊被延期有可能是因地塊無(wú)人報(bào)名，為避免出現(xiàn)流拍給市場(chǎng)帶來(lái)悲觀情緒而暫時(shí)不掛牌拍賣(mài)�！敖鹁陪y十”全國(guó)大部分城市商品住宅銷(xiāo)量下降，影響了開(kāi)發(fā)商回籠資金。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商利用銀行信托融資的渠道也被有關(guān)部門(mén)切斷，資金鏈出現(xiàn)困難。例如，此次武漢土地拍賣(mài)會(huì)上延期的優(yōu)質(zhì)地塊，競(jìng)買(mǎi)保證金每宗高達(dá)4億至5億元。即使開(kāi)發(fā)商有興趣，但短時(shí)間沒(méi)有湊齊資金，也無(wú)法報(bào)名。另一方面，大量保障房的建設(shè)和上市將對(duì)商品住宅市場(chǎng)帶來(lái)一定沖擊，間接影響開(kāi)發(fā)商推遲拿地。
此外，在許多城市的土地拍賣(mài)會(huì)上已很難看見(jiàn)往日出手豪爽的房產(chǎn)“大鱷”們的身影，參與拿地的多是本地中小型開(kāi)發(fā)商，甚至地段優(yōu)良的居住用地，都未引來(lái)外地開(kāi)發(fā)商或知名房企。
與此相對(duì)，在武漢一位自然人花2.3億元競(jìng)得一宗居住用地，刷新了武漢市自然人拿地的最高價(jià)紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，近年來(lái)，自然人在武漢市土地市場(chǎng)拿地已不是奇聞，但拿地價(jià)格過(guò)億元的較為罕見(jiàn)。
北京土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了一個(gè)“怪現(xiàn)象”，即許多地塊的拿地企業(yè)均是其他行業(yè)的企業(yè)，而并非房地產(chǎn)業(yè)。如11月2日中國(guó)航空油料集團(tuán)公司、11月3日北京宏遠(yuǎn)物流有限責(zé)任公司成為土地市場(chǎng)的主角。
“開(kāi)發(fā)商似乎變得更理性了�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副總經(jīng)理姚銳說(shuō)，近期在與龍頭房企的接觸中，一個(gè)非常鮮明的感受是，此前從未悲觀過(guò)的房企大佬表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的姿態(tài)�！耙痪�開(kāi)發(fā)企業(yè)確實(shí)感覺(jué)到了這輪調(diào)控決心�！彼J(rèn)為，隨著政策的收緊，開(kāi)發(fā)商的拿地戰(zhàn)略、銷(xiāo)售戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略等都將隨之調(diào)整。
土地與樓市能否形成聯(lián)動(dòng)
中國(guó)指數(shù)研究院11月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國(guó)133個(gè)城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬(wàn)平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類(lèi)用地408宗，成交面積2004萬(wàn)平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。熱點(diǎn)城市中，深圳、廈門(mén)、福州、洛陽(yáng)、吉林等城市則整月無(wú)住宅用地現(xiàn)身。廣州推出的19宗用地面積總計(jì)為41萬(wàn)平方米的地塊無(wú)人問(wèn)津。
謝添認(rèn)為，與初露寒意的住宅市場(chǎng)相比，土地市場(chǎng)“入冬”跡象更加明顯。這是此輪宏觀調(diào)控之下，市場(chǎng)應(yīng)有的反應(yīng)。房地產(chǎn)大環(huán)境不改變土地市場(chǎng)就難有“起色”，冷清局面也還將延續(xù)。能否迎來(lái)好轉(zhuǎn)，要視下一步政策是否出現(xiàn)轉(zhuǎn)向或者松動(dòng)。
謝添說(shuō)，在目前全國(guó)樓市的降價(jià)預(yù)期下，土地市場(chǎng)的冷清一定程度上構(gòu)成了房?jī)r(jià)下降的客觀因素，給房?jī)r(jià)下降形成了可能的空間，很可能促使房?jī)r(jià)下降成為現(xiàn)實(shí)。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析說(shuō)，土地市場(chǎng)的冷靜反襯出樓市的不景氣，同時(shí)，這種低迷的市場(chǎng)氛圍又將加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，有利于“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)�！巴恋貎r(jià)格是構(gòu)成房?jī)r(jià)非常重要的要素，占20%－40%。如果土地價(jià)格下跌，將對(duì)房?jī)r(jià)形成一個(gè)有力的向下?tīng)恳饔��！?/p>
不過(guò)，姚銳認(rèn)為，土地出讓及成交情況決定的是兩年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地市場(chǎng)的健康穩(wěn)定是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的基礎(chǔ)，“沒(méi)成交就沒(méi)有房屋的建設(shè)量，跟不上市場(chǎng)的需求，說(shuō)不定又會(huì)反過(guò)來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。”(記者 徐海波 劉德炳)
