近幾日，主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相繼發(fā)布9月及今年前三季的業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，在“限購(gòu)令”的背景之下，多數(shù)房企9月來(lái)“金九銀十”銷售盡現(xiàn)疲態(tài)。伴隨著佛山放松“限購(gòu)令”的政策嘗試半天內(nèi)突然收回，以及高層再次表態(tài)調(diào)控政策不會(huì)放松，業(yè)界、銀行和購(gòu)房者對(duì)于樓市走向的預(yù)期開(kāi)始向看空轉(zhuǎn)變。
今年8月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)萬(wàn)科月銷售金額出現(xiàn)年內(nèi)首次同比下降。10月10日，萬(wàn)科發(fā)布公告顯示，其9月實(shí)現(xiàn)銷售面積108萬(wàn)平方米，銷售金額125.1億元，環(huán)比分別上升12.5%和19.4%，同比則分別下降4.9%和12%。
10月11日，保利地產(chǎn)亦披露了9月份銷售情況，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約面積58.75萬(wàn)平方米，同比下降33.14%；實(shí)現(xiàn)簽約金額67.36億元，同比下降26.21%。
在“金九”這一傳統(tǒng)銷售旺季卻迎來(lái)連續(xù)兩月銷售金額同比下滑，萬(wàn)科和保利的表現(xiàn)正是近期房企巨頭業(yè)績(jī)放緩的一個(gè)縮影。除了萬(wàn)科和保利，包括碧桂園、中海、龍湖、合景泰富等主要的大型房地產(chǎn)商，9月銷售都出現(xiàn)了同比下降。自2009年來(lái)這還是第一次出現(xiàn)。
富力地產(chǎn)截至9月底，公司錄得總銷售收入約214.59億元，銷售面積達(dá)140.1萬(wàn)平方米，相比去年同期，分別下降了1%和19%。日前，富力又正式對(duì)外宣稱，經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)變化情況的謹(jǐn)慎考慮，決定將2011年400億元的全年銷售目標(biāo)下調(diào)20%至320億元。
顯然，大房企以九、十月為界，此前良好的銷售增長(zhǎng)形勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始放緩。
一線城市全面入淡季 8城存量房超4000萬(wàn)平方米
萬(wàn)科的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月中下旬之后，市場(chǎng)整體推盤(pán)力度明顯加大，但成交速度卻進(jìn)一步放緩。北京、沈陽(yáng)、上海、杭州、南京、廣州、武漢、成都等14個(gè)城市9月份商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積環(huán)比8月上升了46%，而銷售面積和8月基本持平，銷售金額則略有下降。
事實(shí)上，不單是萬(wàn)科的情況如此。來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月以來(lái)，北京上市的商品房新房項(xiàng)目34個(gè)，住宅10276套，但截至10月10日累計(jì)簽約套數(shù)僅1068套，簽約率不過(guò)10.4%。國(guó)慶長(zhǎng)假期間的10月1日-6日，北京住宅成交總量更是僅有866套，環(huán)比下跌62%。
隨著成交的持續(xù)低迷，北京降價(jià)的項(xiàng)目數(shù)量明顯增加。作為領(lǐng)跌北京樓市的通州，“金九銀十”也未見(jiàn)起色。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通州區(qū)成交均價(jià)在達(dá)到23595元/平方米的峰值之后，一路下跌，8～10月三個(gè)月，每平方米房?jī)r(jià)從1.7萬(wàn)元到1.6萬(wàn)元，再到1.5萬(wàn)元。
類似情況也出現(xiàn)在上海、廣州、深圳等一線城市。
在上海，據(jù)中房信集團(tuán)CRIC數(shù)據(jù)顯示，9月上海供應(yīng)量激增至119萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲72%，但因降價(jià)幅度并不大，成交僅有53.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比更是猛降59%，為僅次于2008年9月的歷史同期最低水平。而“銀十”開(kāi)局的國(guó)慶長(zhǎng)假，上海商品住宅成交量更是同比縮水近80%，為近六年最低，也創(chuàng)下來(lái)最近29周的新低。
在廣州，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，3季度新房住宅成交量環(huán)比下降11.75%，同比下降23.15%，成交均價(jià)也出現(xiàn)環(huán)比下跌。10月以來(lái)，陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)則顯示，廣州市區(qū)成交量大跌六成，價(jià)格亦有小幅松動(dòng)。而據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)顯示10月1日-7日，深圳新建商品住宅僅成交289套，同比大跌近九成，較9月平均成交水平也跌了四成。
10月8日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布9月百城價(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，2011年9月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年9月以來(lái)的首次下降。其中，5個(gè)城市住宅價(jià)格出現(xiàn)同比下跌。
而來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院的最新報(bào)告顯示，截至9月底，我國(guó)8個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)4045萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)三成，增幅較大，且?guī)齑媪坷^續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)明顯。
該報(bào)告指出，9月份，8個(gè)典型城市新建商品住宅成交量?jī)H341萬(wàn)平方米，同比大幅下降44%。與此同時(shí)，截至9月底，8個(gè)典型城市新建商品住宅存銷比為11.1，創(chuàng)下自2010年來(lái)的階段性新高點(diǎn)，庫(kù)存量偏大。
“預(yù)計(jì)四季度新建商品住宅存量將繼續(xù)增加，促銷壓力加大。”報(bào)告認(rèn)為，在二三季度捂盤(pán)觀望后，受資金壓力的影響，部分開(kāi)發(fā)商要加緊推盤(pán)，此外，四季度調(diào)控政策仍難以放松，樓市仍將延續(xù)前期的低迷狀態(tài)。
限購(gòu)政策短期不會(huì)放松 房?jī)r(jià)看跌的預(yù)期在累積
10月11日，中國(guó)銀行發(fā)布的2011年第四季度《中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融展望季報(bào)》稱，當(dāng)前和未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)經(jīng)濟(jì)失速風(fēng)險(xiǎn)正在加大，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將至。報(bào)告指出，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力進(jìn)一步加大，預(yù)計(jì)商品住宅價(jià)格調(diào)整拐點(diǎn)可能會(huì)在2012年春節(jié)前后到來(lái)。
10月12日，北京統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)景氣指數(shù)透露，三季度房地產(chǎn)企業(yè)家信息指數(shù)為90.8，創(chuàng)2009年2季度來(lái)的最低點(diǎn)。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析稱，從企業(yè)家信心指數(shù)來(lái)看，預(yù)計(jì)4季度到明年一季度將是明顯的拐點(diǎn)，企業(yè)家下調(diào)價(jià)格求成交量的現(xiàn)象將逐漸增加。
而預(yù)期改變還不僅僅是企業(yè)家。近日央行營(yíng)業(yè)管理部公布的調(diào)查結(jié)果則顯示，自上季房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期指數(shù)走低進(jìn)入不景氣區(qū)間后，三季度繼續(xù)下行，較上季下降12.7點(diǎn)，至34。其中，僅8%銀行家看漲，看跌的銀行家達(dá)40%。
安邦研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，看跌房?jī)r(jià)銀行家占比逐季上升達(dá)四成的趨勢(shì)表明，距離房?jī)r(jià)松動(dòng)下跌為時(shí)不遠(yuǎn)。
與此同時(shí)，購(gòu)房者的預(yù)期也正悄然發(fā)生改變。《2011年三季度世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)報(bào)告》顯示，三季度購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比例為36.2%，比上季度下降了12.8個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的比例為40.0%，較上季度增加了12.1個(gè)百分點(diǎn)。這是購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的比例首超上漲的比例。
“10月至年底這個(gè)時(shí)間段內(nèi)宏觀樓市均價(jià)還會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，最有可能會(huì)出現(xiàn)區(qū)域性的‘策略性降價(jià)’以激活成交。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，所謂房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，必須是宏觀樓市成交均價(jià)下跌10%或15%以上，且不是由成交結(jié)構(gòu)引起的下跌。四季度樓市表現(xiàn)和未來(lái)政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)變密切相關(guān)，“明年3月‘兩會(huì)’出臺(tái)的政策尤其是貨幣政策走向、房地產(chǎn)政策都有可能影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，因此值得關(guān)注。” (記者 牛思遠(yuǎn))
