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中國高房價真相解密 中期或會有較大幅度的下跌

  據(jù)第六次人口普查公布數(shù)據(jù)顯示,中國0-14人口已經(jīng)降低到16.6%,這比美國、英國、法國、荷蘭等發(fā)達(dá)國家還要低。事實上,如果中國人均壽命和這些發(fā)達(dá)國家相同,中國的0-14歲兒童比例會更低,列入最低國家之列。為了更好的比較,我們可以僅適用65歲以下人口數(shù)據(jù),以消除老齡化不同的影響,從而利用最新人口普查數(shù)據(jù)來估計中國的生育率水平。美國15-64歲成年人口與0-14歲兒童之比為3.2,屬于成人與兒童比例均衡水平,而中國競高達(dá)4.5,屬于危險的倒金字塔結(jié)構(gòu)。日本這個比例為4.8,韓國為4.2,德國和意大利為4.7,西班牙為4.5,這些國家總和生育率在1.2-1.4之間,且考慮到1945二戰(zhàn)結(jié)束和戰(zhàn)后嬰兒潮,而中國1949年底才基本結(jié)束內(nèi)戰(zhàn),導(dǎo)致2010年時中國59-64歲組人口數(shù)量相對這些國家偏低,從而使中國成人與兒童之比也相對偏低,故中國近年來的總和生育率應(yīng)在1.3左右。在國際上,總和生育率在1.5以下稱為“超低生育率”,0-14歲人口占比在15%-18%之間稱為“嚴(yán)重少子化”,這說明中國已經(jīng)進(jìn)入危險的超低生育率和嚴(yán)重少子化時代,這意味者未來中國將面臨重老齡化和人口的崩潰式減少,未來經(jīng)濟(jì)也為此陷入長期低迷。      

  在2025年,中國25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%,這決定中國的房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)過剩危機(jī)不可避免。到2028年左右,第二次嬰兒潮人口大規(guī)模退休,而此時年輕勞動人口又急劇減少時,未城市化的農(nóng)村年輕人口也將所剩無幾,此時中國經(jīng)濟(jì)必然陷入長期的低迷。所以,在2020-2030之間,中國房價必然有一次大跌,而且是跌到底。當(dāng)然,不同地方的房價下跌不同。由于年輕口的快速減少,大城市和東部地區(qū)為了維持發(fā)展,且本身他們的吸引力就比較高,年輕人口會進(jìn)一步向這些地區(qū)流動。與此同時,人口流出地區(qū)的房價將降得更低,尤其是農(nóng)村空房就更不值錢了。這時候,中國房價將進(jìn)入合理水平,邊緣地區(qū)房價很低,房地產(chǎn)利潤也將被壓的很低。

  對于現(xiàn)在準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”的人,千萬別相信“以房養(yǎng)老”。“以房養(yǎng)老”的存在,必須有一個前提,那就是老人去世后留下的房子有人買且價格不能大幅下跌,否則“以房養(yǎng)老”就失去可能性。到2025年以后,中國城市化發(fā)展到一定程度,新買房子的絕對主體就是結(jié)婚買房的年輕人。但中國近十幾年來一直處于超低生育率,這就意味著2025年后結(jié)婚買房的年輕人大幅減少。況且由于獨生子女政策,許多家庭變成二合一,這些年輕不需要再買房子,甚至許多獨生子女家庭因婚姻而節(jié)約出一套房子并把它推向市場。與此同時,新中國第一次嬰兒潮人口開始大規(guī)模步入死亡年齡,老年人的房子開始大量推向市場。這時,一邊是急劇減少的房子需求,另一方面是快速增加的房子供給,故至少中國房價在2025年前后必大跌。而現(xiàn)在,中國房價正處在泡沫期的高位運行階段,必然購房成本很高。現(xiàn)在買房子預(yù)備未來養(yǎng)老,而未來房價大跌,不僅不能依靠房子養(yǎng)老,反而白白養(yǎng)了房子。

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