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如何規避房地產與金融雙風險

時間:2008-04-28 22:55來源:上海證券報 作者:袁秀明
    近年,中國房地產貸款增長迅速,不僅擠占了大量銀行新增貸款,導致金融資金過度向一個行業集中。更重要的是,銀行風險同房價上漲成正比例增加,一旦房價較大幅度下降,地產金融危機不可避免。在調控難以有實效的情況下,為抑制房地產市場過度需求,減輕投資和投機行為,提高房貸首付及貸款利率成為調控部門降低銀行風險的必然選擇。

  2007年9月,央行、銀監會聯合發布通知,對已通過貸款購房、又申購第二套或以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于人民銀行公布同期同檔次基準利率的1.1倍,貸款首付款比例和利率水平隨貸款購房套數的增加而提高。

  2007年12月,人民銀行、銀監會又聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(簡稱《補充通知》),指出“第二套房貸款以家庭為單位”,并就嚴格住房消費貸款管理有關問題做出了明確規定。《補充通知》為第二套房房貸新政的具體實施提供了有效的保證。

  第二套房房貸新政的實施對市場產生了不小的沖擊,效果是明顯的。與之前商業銀行對住房按揭貸款普遍給予15%的利率優惠相比,新政明顯提高了購房者成本,投機炒房的利潤空間被大大縮小,投資風險進一步增大,一些投資和投機炒房者將不得不謹慎從事。

  自2007年10以來,全國各地反映強烈,房地產市場成交量出現大幅萎縮。特別是許多大中城市如北京、上海、廣州、深圳、重慶等新建房屋以及二手房銷售量都出現較大幅度的下降,一些城市還引發了“退房潮”。盡管各地的房價還在不斷上漲,但是這些城市的房地產市場“有價無市”的狀況甚為明顯,市場出現量減價升的“空漲”現象。

  第二套房的購買者大致可分為兩部分,一部分是沒有較大經濟實力的購房者,另一部分是有較強實力的購房者。前者改善住房只能通過銀行貸款,第二套房首付和利率提高后,購房成本大幅增加,這部分改善性需求受到較大抑制。后者購買第二套及以上房產,有些通過銀行貸款,有些不需要,從2000年到2006年來看,在購買多處房產的購房者中,完全支付現金的購房者比例直線上升, 40%的首付對于他們不是大問題。所以,擁有足夠資金財力的購房者,其需求基本上不受到房貸新政的影響。

  投資和投機者一般也分兩種情況,一類是用自有資金炒房的人,另一類是靠銀行貸款炒房者。第二套房貸款新政主要對靠銀行貸款炒房的人有一定影響,但影響也有限,只是規模受到影響而已。對于短線投機者,房價不斷攀升,他們購買房產后,傾向于利用銀行貸款的杠桿作用,在短時間或一年內快速將房產轉手他人,從中坐收漁利。

  所以,第二套房房貸新政對于這些投機者沒有很大影響。而富人憑借自己擁有的財富,通過囤積居奇牟取暴利,也很難得到有效遏制。正由于此,房貸新政出臺,對抑制市場的投資和投機行為作用有限。

  盡管如此,在國際金融市場動蕩不安,美國次級債危機不斷擴大,國內房地產市場過熱條件下,為保證國內信貸市場安全,央行和銀監會出臺此政策,提高第二套住房首付款和房貸利率是必要的舉措。雖然房貸違約不會給銀行帶來太大的風險,但是提高房貸門檻,可以進一步減少金融領域的風險性,對保證銀行信貸安全非常重要。而且,第二套住房首付提高對房地產市場降溫確實起到一定作用。

  房貸新政出臺短期來看,沒有改變房價上漲的趨勢,但長期來看,它對房地產市場的影響是深遠的。盡管其打擊市場投機需求還不是致命的,但是此項政策最主要目的還是為保證銀行房地產信貸的安全性。進一步推進房地產稅收的改革,盡早出臺物業稅,應是打擊投資和投機行為的釜底抽薪之舉。
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